По словам исследователей, инвесторы в коммерческую недвижимость переосмысливают ценности прибрежной недвижимости, подверженной риску наводнения — даже в северных районах США, которые не пострадали от наводнения. Этот сдвиг в перспективе имеет значение как для инвесторов, так и для застройщиков, поскольку они определяют стоимость прибрежной недвижимости в условиях меняющегося климата.

Ева Штайнер, адъюнкт-профессор недвижимости и профессор в области недвижимости на раннем этапе семьи Кинг в бизнес-колледже Penn State Smeal, и ее соавторы недавно опубликовали эти выводы в журнале Real Estate Economics .

Штайнер и ее коллеги, мотивированные наблюдением, что инвесторы и застройщики коммерческой недвижимости все больше беспокоятся о подверженности экологическим рискам активов, привязанных к определенным местам, решили изучить, как профессиональные инвесторы капитализировали риск наводнения на рынках коммерческой недвижимости после урагана Сэнди в 2012 году. Они рассмотрели цены сделок с объектами недвижимости с разной степенью подверженности риску наводнения как до, так и после этого крупного наводнения.

Неудивительно, что исследователи обнаружили, что объекты коммерческой недвижимости Нью-Йорка в районах, пострадавших от урагана, продолжали торговаться по более низким ценам в годы после урагана «Сэнди».

«Конечно, будет отрицательный эффект», — сказал Штайнер. «Многие здания были повреждены, и во многих случаях арендаторы не могли занимать здания какое-то время, поэтому владельцы теряли доход от аренды. событие вызовет сдвиг в том, как инвесторы думают о рисках, связанных с прибрежной недвижимостью?»

Этот вопрос заставил их обратить внимание на сделки с коммерческой недвижимостью после урагана «Сэнди» в Бостоне и Нью-Йорке. Хотя Бостон не пострадал от Сэнди, это место на восточном побережье считается подверженным риску затопления в будущем. Исследователи обнаружили аналогичную модель коммерческой недвижимости в Бостоне, торгующейся по более низкой цене — эффект, который нельзя отнести к фактически поврежденному имуществу и, вероятно, из-за изменений в восприятии инвесторами рисков наводнений, сказали они.

Чтобы подтвердить этот вывод, Штайнер и ее коллеги провели плацебо-тест, изучив коммерческие объекты на берегу озера Мичиган в Чикаго.

«Мы хотели убедиться, что в прибрежной недвижимости нет ничего, что изменило бы отношение инвесторов к этой недвижимости», — сказал Штайнер. «Здесь риск ураганов нулевой, потому что это внутренний водоем. Мы не обнаружили влияния ценообразования в этой области, поэтому, исходя из имеющихся у нас знаний, последствия, которые мы наблюдаем в Нью-Йорке и Бостоне, скорее всего, связаны с тем, что профессиональные инвесторы реагируют на постоянный сдвиг в восприятии риска наводнения после Сэнди, даже в местах, не затронутых стихийным бедствием».

Для проведения своего исследования исследователи использовали данные, полученные примерно за 10 лет до урагана «Сэнди» и через пять лет после него.

«В идеале мы бы рассмотрели две собственности, одну прибрежную и одну дальше от моря, каждая из которых была продана до и после Сэнди», — сказал Штайнер. «И мы хотели бы, чтобы цена выставленного имущества снизилась после Сэнди по сравнению с ценой не выставленного имущества».

Но поскольку коммерческая недвижимость продается не очень часто, они сопоставили недвижимость, которая была похожа на основе наблюдаемых характеристик.

Штайнер и ее соавторы решили сосредоточиться на коммерческой недвижимости, потому что она дает более четкую и объективную картину, чем жилая недвижимость.

«Когда вы покупаете дом, это не просто инвестиции», — сказала она. «Существует потребительская стоимость — вы собираетесь жить в этом доме, и это может включать в себя элемент настроения. И эти факторы могут заставить вас оценивать риски собственности немного иначе, чем инвестор, который просто смотрит на это как на финансовое предложение, экономический расчет».

По словам исследовательской группы, результаты исследования могут помочь в принятии решений как застройщиками, так и инвесторами, поскольку риски наводнений для прибрежных объектов продолжают расти. На решения застройщиков о том, где создавать новые объекты недвижимости , повлияют инвесторы, которые не желают платить высокие цены за недвижимость, подверженную риску затопления. Инвесторы, которые в настоящее время владеют недвижимостью, которая может быть подвержена риску наводнения, могут лучше оценить потенциальные риски для стоимости активов, которые они имеют в своих портфелях.

«Что нам делать с теми активами, которые, как мы теперь знаем, подвержены этим рискам наводнения?» — спросил Штайнер. «Может наступить момент, когда эти активы перестанут иметь большую экономическую ценность, и эти объекты могут быть заброшены или им может потребоваться значительная модернизация, чтобы сделать их более устойчивыми».