Правила зонирования становятся серьезной проблемой для расширения отрасли центров обработки данных, потенциально замедляя рост, несмотря на растущий спрос.
Есть много причин ожидать дальнейшего роста в отрасли центров обработки данных , где такие тенденции, как ИИ, создали всплеск спроса на мощности центров обработки данных. Но есть также много потенциальных проблем для этого роста.
Некоторые из них, такие как стоимость строительства новых объектов, сложность обеспечения их достаточным количеством электроэнергии и противодействие со стороны местных сообществ , могут быть очевидны.
Другим потенциальным препятствием для расширения центров обработки данных, которому, как правило, уделяется меньше внимания, являются правила и ограничения зонирования. Даже в сообществах с небольшим сопротивлением строительству центров обработки данных , вопросы зонирования могут помешать операторам центров обработки данных строить новые объекты.
Поскольку спрос на ИИ продолжает расти, правила зонирования становятся критически важным фактором, который может повлиять на траекторию расширения центров обработки данных в следующем году и далее.
Что такое зонирование земли и как оно влияет на коммерческую недвижимость?
Зонирование относится к законам и правилам , которые определяют, как можно или нельзя использовать собственность. Например, закон о зонировании может быть направлен на предотвращение строительства шумного или эстетически неприятного здания вблизи жилых домов, в то время как тот же закон может разрешать строительство такого типа зданий в промышленной зоне или на заброшенном участке .
Законы о зонировании обычно устанавливаются местными муниципалитетами, которые также отвечают за их соблюдение. Часто частные лица и предприятия могут оспорить ограничения зонирования, если считают их несправедливыми или неравномерно применяемыми, но процесс апелляции, как правило, занимает много времени и сложен, а это значит, что законы о зонировании, которые есть в книгах, часто являются решающими при определении того, что можно строить, а что нет.
Правила зонирования и центры обработки данных
Хотя законы о зонировании нередко запрещают определенные типы зданий или видов деятельности (например, производство или хранение топлива) в пределах определенной территории, практически ни в одном законе о зонировании не упоминаются центры обработки данных.
В этом и заключается основная проблема, с которой сталкивается отрасль центров обработки данных при строительстве новых объектов : когда правила зонирования не содержат конкретных указаний относительно того, следует ли разрешать строительство центров обработки данных, они создают серую зону, которая может усложнить процесс получения разрешения на строительство нового центра обработки данных.
Это особенно верно, поскольку законы о зонировании часто включают правила, которые можно толковать как благоприятствующие или запрещающие строительство центра обработки данных, но не всегда ясно, что именно они означают. Например, положение, разрешающее деятельность «легкой промышленности» на определенном участке, можно толковать как разрешающее работу центра обработки данных, если вы считаете центр обработки данных типом объекта легкой промышленности. Но можно также правдоподобно утверждать, что центры обработки данных не являются типом промышленного объекта и, следовательно, не должны быть разрешены в районах, зонированных для легкой промышленности.
Как утверждает фирма по развитию территорий Bohler Engineering : «Многие местные кодексы землеустройства не содержат ясности относительно центров обработки данных, что может замедлить ход проекта. Во многих постановлениях центры обработки данных конкретно не рассматриваются».
Заблокированные усилия по обновлению зонирования для центров обработки данных
Осознавая эту неоднозначность, некоторые муниципалитеты предприняли шаги по более четкому определению правил зонирования центров обработки данных, однако это не всегда увенчалось успехом.
Например, когда город в Миссури попытался прояснить свои правила зонирования, указав, что центры обработки данных разрешены в зонах легкой промышленности, сопротивление жителей привело к отступлению от обновленной политики зонирования . Аналогичным образом, жалобы жителей осложнили усилия округа Фэрфакс на севере Вирджинии — региона, в котором уже сосредоточено большое количество центров обработки данных — осложнили усилия по изменению правил зонирования таким образом, чтобы упростить строительство центров обработки данных вблизи домов.
Подобные противоречия свидетельствуют о том, что обновление законов о зонировании с целью устранения неопределенностей, связанных со строительством центров обработки данных, станет непростой задачей во многих местах, даже в таких местах, как северная Вирджиния, где строительство центров обработки данных не является чем-то новым.
Как отрасль может отреагировать: привлечение местных сообществ
Протесты жителей по поводу изменений в зонировании центров обработки данных говорят о том, что если операторы центров обработки данных хотят построить новые объекты, им необходимо убедить жителей, что они принесут пользу местному региону. В противном случае сопротивление местных сообществ, скорее всего, останется препятствием для усилий по модернизации законов о зонировании для эпохи центров обработки данных.
Для этого отрасль должна усерднее работать над улучшением внешнего вида центров обработки данных, развеять опасения, что центры обработки данных приведут к расточительству воды и дефициту электроэнергии, а также рекламировать местные экономические преимущества этих объектов. (По общему признанию, эти преимущества, как правило, ограничены, поскольку в центрах обработки данных обычно не работает много людей, хотя они могут создавать бизнес для местных строительных фирм в процессе строительства.)
В конечном счете, хотя правила зонирования являются препятствием для расширения центров обработки данных во многих местах, еще более серьезной проблемой является убеждение сообществ в том, что их законы о зонировании должны однозначно охватывать в первую очередь центры обработки данных.