Преобразование офисных помещений в жилье звучит как беспроигрышный вариант в постпандемическом мире удаленной работы и нехватки жилья.
Но оживление деловых районов, устранение избытка свободных офисных площадей и создание столь необходимого жилья путем преобразования офисных помещений в квартиры или кондоминиумы сложнее, чем может показаться, говорит доцент Северо-Восточного университета Тим Лав.
«Для офисных зданий до Второй мировой войны… они хорошо подходят для переоборудования, потому что крылья зданий намного уже, чем современные офисные здания. Это было необходимо, потому что офисным работникам приходилось полагаться на естественное освещение и вентиляцию до появления дешевого электричества и кондиционер», — говорит Лав, доцент Школы архитектуры. Лав также является основателем архитектурно-планировочной фирмы Utile в Бостоне.
«Офисные здания, построенные после 1970-х годов, — продолжает Лав, — переоборудовать гораздо труднее».
Вакансии в офисах продолжают расти, поскольку постпандемический мир удаленной работы меняет американскую культуру труда, а более высокие процентные ставки и замедление экономики приостанавливают планы расширения компаний.
Между тем, жилья не хватает, поскольку количество вакансий в арендуемом жилье и жилье для домовладельцев приближается к 20-летнему минимуму, а цены на продажу и аренду продолжают расти. Проблема еще более остра в крупных мегаполисах, таких как Бостон, Нью-Йорк и район залива.
Неудивительно, что эти мегаполисы также находятся в авангарде движения офисов к жилью.
У Нью-Йорка есть план по преобразованию офисов в 20 000 единиц жилья, у Сан-Франциско есть аналогичные амбиции по преобразованию офисов, а Бостон надеется стимулировать преобразование, предлагая владельцам зданий трехлетнюю налоговую скидку.
Но Лав отмечает, что это легче сказать, чем сделать.
Фактически, фирма Лава недавно завершила исследование целесообразности переоборудования офисов в жилые помещения в центре Бостона.
Компания Utile обнаружила, что в центре Бостона имеется 380 зданий, предназначенных преимущественно для коммерческого использования, из которых 201 потенциально подлежало переоборудованию.
Однако, поскольку большинство застройщиков не возьмутся за небольшой проект, Лав исключил из проекта все здания с типичной площадью менее 7500 квадратных футов.
Список потенциальных конверсий снижается до 55.
Почему так мало?
Лав объясняет, что многие из построек, которые были снесены, представляли собой современные коммерческие здания, в которых обычно есть несколько вещей, затрудняющих реконструкцию.
Во-первых, офисные здания, построенные после 1970 года, имеют гораздо большую площадь этажей, чем старые здания. Это связано с тем, что вентиляция осуществляется центральными системами климат-контроля, а не естественным путем через открытые окна и встречный ветер (попробуйте открыть окно в небоскребе, и вас, скорее всего, посетит охрана).
Кроме того, дешевая электроэнергия позволяет реализовать гораздо более глубокие и большие планы этажей, поскольку естественное освещение больше не является обязательным требованием для каждой комнаты.
«Планы довоенных зданий в профиль больше напоминали викторианские радиаторы, когда вам требовалось естественное освещение и естественная вентиляция , особенно летом», — говорит Лав. «Таким образом, у них были относительно тонкие планы этажей, открывающиеся окна, встречный ветер и т. д., а также офисы глубиной от 25 до 27 футов. Это идеально подходит для квартиры или многоквартирного дома».
Лав отмечает, что «наиболее эффективное решение» для девелопера по преобразованию офисных помещений в жилые помещения — это в конечном итоге создать центральный коридор, от которого в обоих направлениях отходят квартиры — так называемое здание с двойным коридором.
«Идеальный размер ширины такого здания — 65 футов в глубину», — говорит Лав.
При этом не все довоенные постройки пригодны для переоборудования. Те, которые разделяют прочный брандмауэр со своим соседом (так называемая стена для вечеринок), трудно переоборудовать, потому что, по крайней мере, в Бостоне, строительный кодекс требует, чтобы во всех спальнях были окна, отмечает Лав.
И это не значит, что стеклянную офисную башню невозможно превратить в квартиры. Просто все становится сложнее. Например, как превратить централизованную систему отопления и кондиционирования в систему, счетчики которой можно будет рассчитывать индивидуально для каждой квартиры?
Или сколько будет стоить заменить окна стеклянного здания (по сути, всю его внешнюю оболочку) на окна, которые можно открывать и закрывать? А как насчет этого глубокого плана этажа? Что вы делаете с пространством глубиной более 25 футов?
«Даже переоборудование довоенных зданий с идеальной планировкой из офисных в жилые является сложным и дорогостоящим с нормативной и технической точки зрения», — говорит Лав. «В результате городам необходимо предоставить финансовые стимулы, чтобы побудить рынок недвижимости действовать».
Тем не менее, Лав говорит, что, по его мнению, для городов важно как можно скорее принять агрессивную политику, чтобы вдохнуть новую жизнь в центральные города после COVID. Он говорит, что это не только смягчит жилищный кризис в Большом Бостоне, но и убедит больше работников проводить больше времени в своих офисах в центре города.
Другими словами, это беспроигрышный вариант.
