Когда вы, наконец, нашли правильное коммерческое здание для своего бизнеса, обязательно покупайте коммерческое здание с выполнением должной осмотрительности перед совершением сделки, чтобы минимизировать риски для бизнеса.
1. Юридическая экспертиза.
Помимо физического состояния здания, выполненного с помощью оценки состояния здания, необходимо оценить нематериальные активы. История здания должна быть исследована с учетом всех залогов и обязательств, чтобы не было никаких неприятных сюрпризов.
Владельцы зданий с коммерческими арендаторами уязвимы для внезапных экономических спадов. Полностью занятое здание крупным арендатором может стать убыточным зданием, если этот арендатор уйдет. Таким образом, безопасность любого потока доходов, зависящая от арендаторов, также должна быть тщательно оценена. Источники платежей и кредитные файлы арендатора должны быть проверены, чтобы определить, сколько присутствует рисков.
Стоит воспользоваться услугами адвоката или другого профессионального консультанта, который поможет вам провести эти оценки.
2. 30 дней для выполнения должной осмотрительности.
Если возможно, дайте себе тридцать дней после достижения соглашения с продавцом, прежде чем фактически завершить сделку. Это даст время для подробного изучения всех документов, в том числе аренды с текущими арендаторами, контрактов на техническое обслуживание, страховых полисов и титульных документов, все из которых должны быть предоставлены продавцом.
Сделайте этот тридцатидневный период, когда окончательный документ из серии был доставлен вам. Ваши профессиональные консультанты должны знать, какие документы необходимо получить в муниципалитете.
Если продавец не может или не желает предоставлять документы, это увеличивает риск, связанный со зданием, и может предоставить вам возможность пересмотреть цену.
3. Назначить задачи команде по приобретению.
По мере изучения документов создайте список вопросов, которые необходимо проверить. Есть ли удовлетворительный контракт на техническое обслуживание котла? Какая гарантия была выдана на ремонт крыши? Удостоверьтесь, что каждый элемент присваивается либо сотруднику, либо внешнему консультанту, например, строительному инспектору, юристу, специалисту по окружающей среде, бухгалтеру или агенту по недвижимости. Удостоверьтесь, что у каждого есть четкие сроки выполнения задач.
4. Финансирование покупки.
В бизнес-плане и прогнозах движения денежных средств должны указываться номера, которые диктуют то, что вы можете себе позволить. Просмотрите эти цифры со своим бухгалтером. Постарайтесь учитывать весь рост, возникающий в результате запланированных проектов, а также будущие потребности в займах. Также имейте в виду, что большой кредит на недвижимость может ограничить ваши будущие возможности заимствования, поскольку это повлияет на отношение вашей фирмы к собственному капиталу.
Следующий шаг — подготовить краткий обзор ваших финансовых потребностей, финансового планирования и активов для представления кредитору. Вам необходимо будет оценить процентные ставки, варианты погашения и личные гарантии, необходимые вашему финансовому учреждению. Целесообразно, чтобы ваш адвокат и ваш нотариус был вовлечен в какие-либо заключительные соглашения с кредитором.
Если возможно, попробуйте получить предварительно одобренный кредит, чтобы вы точно знать, насколько велик ваш бюджет, прежде чем вы начнете поиск здания. И будьте реалистичны в отношении этих финансовых прогнозов. Непредвиденные затраты могут быстро взять на себя прибыть в течение года после покупки.
Коммерческое здание всегда несет риски, но если вы будете следовать правильным шагам при покупке недвижимости, вы можете уменьшить риски, получить прибыль от нескольких потоков доходов и расширить свой бизнес.
